Inversión en turismo de El Salvador

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Introducción: por qué ahora

El Salvador se ha hecho más visible en el mapa centroamericano en los últimos años gracias a la marca de playa Surf City, la renovación de la infraestructura de transporte y las reformas digitales. Para el inversor es una ventana de oportunidad: la demanda de viajes cortos (pt-sun), el crecimiento del flujo de tránsito y diáspora desde los Estados Unidos, el desarrollo del turismo gastronómico y urbano, y el potencial del conjunto «playa por la tarde - eventos/entretenimiento por la noche».

1) Donde se encuentra el potencial de rentabilidad

A. Cluster de playa (Surf City y calas adyacentes)

Hoteles boutique de 30-80 habitaciones, apartahoteles, hostales de «presupuesto premium».

Clubes de playa, escuelas de surf, centros de bienestar, mercados gastro junto al agua.

Conductores rentables: RevPAR en temporada alta, F&B, eventos al atardecer.

B. Fines de semana urbanos (San Salvador + área metropolitana)

Hoteles de negocios mid-scale, hoteles lifestyle, mixed-use (hotel + oficinas + retale).

Complejos de entretenimiento: restaurantes, locales de conciertos, espectáculos nocturnos, casinos/salas de juegos como «evening upsell» dentro del marco legal permitido.

Controladores: flujo MICE, eventos, compras, gastroturas.

C. Ecoturismo y actividades al aire libre

Botes junto a volcanes y lagos, centros de trekking, bird-watching, excursiones de café ranch.

Baja densidad de fondo numérico, alta ADR debido a la «singularidad».

D. Turismo de cruceros y tránsito

Excursiones de día fuera «en 4-6 horas», grupos de comida, artesanías, localizaciones fotográficas.

Asociación con el transporte: transbordadores, taxis, mini-TTO (tourism transfer operations).

2) Formatos de inicio de sesión y soluciones legales

Greenfield/construcción desde cero: parcela, título, conclusión ambiental, conexión a redes.

Brownfield/renovación: conversión de oficinas/retail a hotel/aparthotel, reconcept de hoteles antiguos.

Modelos de RRR/concesión: terraplenes, marinas, centros de congresos, estacionamientos, teleféricos/ascensores a las playas.

Estructuras de propiedad: SPV debajo del objeto, holding para el grupo de activos; contrato de gestión (HMA) o franquicia con una marca internacional.

Modelo operativo: gestión clásica, renta lease/fix, manchizing (management + leasing), F&B mezclado revenue-share.

3) Incentivos de inversión y un paquete para el inversor

Exenciones fiscales (por tipo: exención de derechos de importación sobre equipos, amortización acelerada, posibles vacaciones para zonas prioritarias).

Zonas de desarrollo turístico: procedimientos permisivos simplificados, fast-track por tierra y comunicaciones.

Programas de trabajo: capacitación del personal (housekeeping, F&B, instructores de surf, guías), subsidios para habilidades soft.

Marketing de destinación: campañas conjuntas con turofis, participación en exposiciones internacionales, infoturas para prensa/agencias.

Servicios digitales: simplificaciones de visado y migración para los turistas, infraestructura de e-payment, capacidad de recepción de tarjetas/e-wallet y, si es necesario, opciones de cripto para los huéspedes (teniendo en cuenta AML/KYC).

💡 Recomendación: recoja los incentivos en una sola «tarjeta de inversión» del proyecto (one-pager): validez de los beneficios, condiciones, KPI de empleo y contratación local.

4) Tierra, construcción y ecología

Due-dilidgens del sitio: título, cargas, áreas sanitarias, costa/franja costera, acceso al agua/alcantarillado/electricidad.

EIA/evaluación ambiental: materiales sostenibles, tratamiento de efluentes, gestión de residuos, protección de las costas contra la erosión.

Diseño a budget: soluciones modulares, materiales locales (roca volcánica, madera), refrigeración pasiva, paneles solares.

Sostenibilidad: certificaciones (EDGE/LEED/suprarregional), métricas medibles vody/energii/SO₂ por número.

5) Seguridad, reputación e integración social

Plan de seguridad: iluminación, CCTV, seguridad entrenada, coordinación con los servicios municipales.

Estrategia de la comunidad: contratación de comunidades locales, compra de agricultores/artesanos, iniciativas conjuntas (limpieza de playas, cultura, deportes).

Política ESG: código de proveedores, anti-explosión, accesibilidad para personas con discapacidad, reporting 1-2 veces al año.

6) Financiación: desde las termas hasta el cierre de la transacción

Capital

Equidad (sponsor's equity), co-invest con familias/grupos locales, acuerdos de club.

Marcas internacionales: franquicia/gestión a cambio de un premio de marca y marketing.

Deuda

Bancos locales (construcción + crédito de inversión), bancos internacionales, DFIs (instituciones de desarrollo) - en infraestructura, sostenibilidad, impacto social.

Adicionalmente: líneas de crédito para equipos, bonos verdes/sociales (para grandes agrupaciones).

Métricas típicas

Proyectos mid-scale: IRR 14-18% (referencial), período de recuperación de 6-8 años bajo una gestión competente de la estacionalidad.

El DSCR ≥ 1,3-1,5 para el momento de la estabilización.

Sensitivity: ± 10-15% por ADR/download y aumento de CAPEX 10% - pruebas de estrés obligatorias.

7) Producto e ingresos: cómo «desplegar» P&L

Hotel: ADR, descarga, RevPAR, dopping (F&B, spa, escuela de surf, traslados, merch).

Entretenimiento/eventos: entradas, alquiler del lugar, patrocinio, paquetes VIP.

Retail/food-hall: renta de fix +% de facturación.

Asociaciones con operadores de ocio: surf/buceo/pesca, gastroturas, cafeterías - revenue-share.

Producto nocturno: conciertos, espectáculos, retransmisiones deportivas; si hay un marco legal - salas de juego/casinos como upsell (juego responsable, KYC/AML, control de edad).

8) Riesgos y cómo gestionarlos

Construcción y permisos: trabajo con un asesor técnico local, diálogo temprano con la municipalidad.

Estacionalidad: calendario de eventos, promo para semanas «bajas», precios dinámicos.

Capital: precio de fix EPC, reserva para imprevistos 10-15%, seguro de construcción/terremotos.

Operativo: SLA con proveedores de servicios, estándares de marca, KPI para F&B y housekeeping.

Finanzas: tasas de cobertura (si los ingresos de USD/gastos están parcialmente en moneda local), pactos, reserva de liquidez para 6-9 meses OPEX.

Reputacional/social: diálogo con las comunidades, código de conducta para los huéspedes, reglas de ruido y transporte.

9) Cómo «empaquetar» el proyecto para el inversor

One-pager (1 página): ubicación, concepto, potencia, capex/opex, métricas de destino (ADR, descarga, RevPAR), IRR/MOIC, hoja de ruta.

Investor Deck (10-15 diapositivas): mercado, competencia, casos analógicos, arquitectura de financiación, incentivos, ESG, equipo, horario de permisos y líneas.

Sala de datos: título de la tierra, topografía, estatus EIA, TEO, cartas de intención de marcas/operadores, draft HMA/lease, term sheet por deuda.

Ángulo Pitch: «mercado compacto con alta velocidad de salida a potencia», «cheque vespertino + eventualidad», «diseño ESG y empleo local».

10) KPI después del inicio

Comercial: ADR, descarga, RevPAR, GOPAR, cuota de reservas directas, cheque medio F & B.

Turismo-efecto: duración de la estancia (LOS), visitas repetidas, porcentaje de paquetes «Surf by day - Show by night».

Social: trabajos (mujeres/jóvenes), compras locales (% de F&B), personal capacitado.

Ecología: consumo de agua/energía por habitación, reciclaje de residuos, certificados «verdes».

Seguridad: incidentes/1000 invitados, NPS de seguridad, tiempo de respuesta.

11) Formatos de caso para escalar rápidamente

1. Beach Cluster 50 + 50:50 habitaciones boutique hotel + 50 residencias de lujo; piscina comunitaria, escuela de surf, escena nocturna.

2. City Mixed-Use Hub: hotel de 120 habitaciones + mercado gastro + sala de conciertos, integración con aparcamiento y transporte nocturno seguro.

3. Volcano Eco-Lodge: 25-40 casas, senderos, observatorio, tours de café, calendario «tranquilo» y turismo científico.

4. Light Convention (MICE-lite): sala flexible de 600-800 asientos, charlas transformables, programa/show vespertino.

12) Hoja de ruta 2025-2030 para stakeholder

Estado y municipios

One-stop-shop por permisos (SLA y plazos), catálogo de parcelas, estándar PPP, calendario de eventos públicos.

Paquete de incentivos con sistema «give- & -get»: beneficios ↔ KPIs medibles sobre empleo/ecología/ESG.

Portal de inversión con mapa interactivo, plantillas HMA/lease/PPP.

Empresas y asociaciones

Consorcios de desarrollo + operador + marca, normas de seguridad uniformes y RGP para el entretenimiento nocturno.

Academias de servicio (F&B, front-office, event-production, outdoor-guías).

Fondos de Comercialización Conjunta de Destinaciones (DMO).

Socios financieros

Líneas de crédito preferenciales para soluciones «verdes» (paneles solares, agua, aislamiento).

Programas de garantía para pymes (restaurantes, excursiones, artesanías) en torno a los grandes hoteles.

El Salvador ofrece una combinación rara: hombros de logística compacta, marca creciente de la costa, demanda de la diáspora y cercanía al mercado estadounidense. Atraer inversores no son «beneficios» aislados, sino un ecosistema: resoluciones rápidas, PPP transparentes, diseño sostenible, seguridad, un producto de noche fuerte y una economía de proyecto gestionada. Con esta configuración, 2025-2030 podría ser un periodo de crecimiento cualitativo de la infraestructura turística, desde hoteles boutique y ecologistas hasta clústeres de usos mixtos urbanos.